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中国地产寒气逼人万科生火取暖恒大融创失语

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发表于 2022-9-12 20:44:30 | 显示全部楼层 |阅读模式

中国地产寒气逼人:万科生火取暖,恒大融创失语

眼下最重要的任务是找到生火取暖的办法,始终把安全放在第一位。

在8月31日的万科中期业绩会上,公司董事会主席郁亮“生火取暖”的提法成为行业热门词。几年前,万科提出的“活下去”的行业趋势判断,最近两年被证实。

最大的房地产央企保利发展称,截至2022年6月末,全国商品房待售面积5.5亿平方米,同比增长7.3%,自2021年7月以来单月累计增速持续为正。其中,住宅待售面积2.6亿平方米,同比增长 13.5%。商品房待售面积、住宅待售面积累计增速均为近5年来高位,库存压力逐步增大。

面对今年的行业形势,碧桂园集团总裁莫斌作了谨慎乐观的预估:虽然地产行业信心的恢复需要一段时间,但仍然会是一个在长效机制下健康发展、规模体量超10万亿规模的市场,活下来的企业将会有更大的机会。

8月底,各家房地产上市公司中报纷纷发布,整体下行是共性,但各公司冷暖不一,保利发展、华润置地等央企逆势进击,万科、碧桂园则偏于谨慎,至于曾经的龙头——恒大、融创、新力控股等公司并未正常公布半年报。

行业出清,过程复杂,市场加速分化

“当前的市场处于上下半场的转换期,转换期需要一段时间,包括行业出清,过程相当复杂,也是比较惨烈的。”中国海外发展董事局主席颜建国近期公开表示。

保利发展2022年中报显示:2022年上半年,商品房市场延续2021年以来的下行趋势,销售规模同比下降明显。截至6月末,全国商品房销售金额6.6万亿元,同比下降28.9%;商品房销售面积6.9亿平方米,同比下降22.2%。

克而瑞数据显示,2022年上半年,百强房企1—6月全口径销售金额同比下降51%。

行业寒气逼人,但各企业表现却在分化,行业洗牌。

保利发展上半年实现净利润149.24亿元,较去年同期增加约3亿元,同比增长1.6%。虽然只是1.6%的增幅,但能够保持正增长,在行业内已是凤毛麟角。其销售规模则位居行业第三位,仅次于碧桂园、万科。

另一家央企开发商华润置地今年势头很猛。数据显示,华润置地上半年综合营业收入为728.9亿元,股东应占净利润人民币106亿元,实现签约额1210.4亿元,较去年同期下降26.6%。尽管是下降,其降幅对比百强房企“51%”的下滑幅度可谓难能可贵。更受关注的是,中指院数据显示,上半年华润置地拿地金额位列行业第一。

此外,国字头开发商如中海地产、越秀地产等中期业绩也有相对优异的表现,中交地产营收甚至是151.36%的同比增长。

作为民营开发商的“尖子生”,龙湖集团上半年营业额同比增长56.4%至948.0亿元,净利润74.8亿元。

然而,更多的开发商却“寒气”逼人。上半年,阳光城亏损35.65亿元,泛海控股亏损20.86亿元,荣盛发展亏损22.53亿元。这样的名单还可以列很长。

阳光城半年报写道:“受宏观经济环境、行业环境、融资环境叠加多轮疫情影响,公司流动性出现阶段性紧张。本报告期,公司经营性现金净流入-6.99亿元,同比减少86.92亿元,降幅达108.75%;融资断崖式下滑,净流出24.68亿元。”

不光是企业之间的分化,区域和城市之间也快速分化。阳光城半年报提供的数据清晰地显示出这一现象——“上半年300城全类型土地市场供应面积同比下降22%,成交面积同比下降27%,楼面价同比下降32%,出让金同比下降51%。其中,一线、二线、三四线城市出让金分别下滑41%、52%、53%,成交面积分别下滑42%、36%、20%,楼面价分别上涨1%、下滑25%、下滑41%”。

保利发展半年报称,虽然政府在供需两端积极作为,政策的支持在一定程度上起到了稳市的作用,但市场的回暖仅以核心城市核心区域为主,多数地区销售去化仍存在较大压力,市场分化进一步加剧。

《中国经济周刊》记者采访多家开发商的人士均表示,未来一两年内没有在三四线城市拿地的计划,且纷纷声称会比较积极地在一线和新一线城市拓展项目。

保交楼、降负债,“要重建市场信心”

7月28日,中共中央政治局会议指出,要稳定房地产市场,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生。

这是“保交楼”首次被写入政治局会议文件。不管当前财务状况是比较宽裕还是极端紧张,保交楼均是各家房企今年的头等大事。

8月31日,郁亮现场承诺,会保证房屋的交付,保证质量,为此近一两个月跑遍了35个城市、100多个项目。

据《湖南日报》报道,6月底,长沙万科4盘共计2795套房屋将交付到业主手中。这是长沙万科近些年最大规模的一次集中交付。

长沙万科相关负责人表示,如此大规模的集中交付,是为了给市场以信心,让消费者放心。

碧桂园2002年半年报称:在市场低迷期,公司全力以赴确保企业安全,保质、准时地完成了每一套房屋的交付。今年上半年,有1070批次共计25万套房屋如期交付,165个项目实现了“交付即交证”。

荣盛发展表示,上半年开展了“疫情突围”“春耕行动”“民生行动”等“保工程”,公司实现开工完成率100%,交付完成率90.2%,供货完成率92.4%。

上半年亏损14.37亿元的金科股份称,2022年上半年,将“保交楼”作为经营原则。住宅交付总套数超30000户。其中,有49个项目实现提前交付。

财务风险爆雷的龙光集团董事会主席纪海鹏在半年报致辞中声称,今年以来各地工程建设有序推进,交付计划全面完成。2022年1—7月,龙光集团在10多个城市的交付项目均按计划完成,合约交付率100%。

保交楼之时,降低负债也是各开发商共同的目标,尤其是债务高企的企业。

龙光集团8月31日披露的半年报称,本公司预期不能支付于2022年8月25日到期的7.5%优先票据的本金,暂停支付上述优先票据。

ST泰禾表示,公司存在大额已到期未归还借款。截至2022年6月30日,已到期未归还借款金额为520.66亿元;截至2022年8月26日,已到期未归还借款金额为585.19亿元。公司因未履行相关还款义务而被列为失信被执行人。截至期末,手持货币资金17.98亿元,同比减少0.05%;短期借款50.9亿元,手持现金无法覆盖公司短期到期债务。

中南建设称,截至6月末,中南建设短期借款和一年以内的有息负债合计194.9亿元,比上年末减少45.8亿元。

中南建设董事长陈锦石认为,行业当前还没有触底,预计还需要半年到一年的时间。“要稳字当头活下来,目前我们是这么一个宗旨”。

不过,龙头们的看法相对乐观。

在郁亮看来,“要重建市场信心”,我国房地产是刚需,依然是一个10万亿量级的大市场,当前市场收缩过了头,反而会积蓄自发修复的动能。

碧桂园集团总裁认为,房地产市场从去年下半年下行到今天,已经在底部盘整,目前最重要的是市场信心的恢复,但应该不会这么快。碧桂园对未来市场有信心,把预算从今年6月份做到明年6月份,相信届时市场应该能恢复到健康发展的状态。

在8月31日的业绩发布会上,华润置地高管表示,未来土地市场会以前期杠杆率低、经营稳健的企业为主,相对缓和的竞争环境有助于公司补充更多优质的土地,“该出手时就出手”。

同时,华润置地董事长李欣称,今后聚焦一线及强二线城市,积极抢抓市场上优质的收并购机会。

8月31日晚间,世茂集团公告显示,公司已与华润置地订立项目股权及债权转让协议,出售金额约为33.165亿元。世茂集团预计就此次出售事项变现亏损约8600万元。


中国经济周刊

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